银座式商厦在香港日渐普及,大受业主和租户欢迎,不过其实这种独特的零售营运模式既是机遇,亦是挑战。
银座是东京其中一个最热门的高尚购物区,地价与日本首都圈其他地方一样持续高企,所以建筑物在早年已经趋向高处发展。在银座,大厦的一般楼面面积为1,500至10,000平方呎,除地面街铺外,全幢大厦亦可以分租作零售及饮食用途。
与东京市中心一样,香港同样面对寸金尺土的问题,当中核心地区的街铺租金更自2003年起增长了近140%,成为银座式商厦过去十年蓬勃发展的契机。
位于铜锣湾霎东街的Oliv是香港银座式商厦的典型例子。大厦去年落成,属迈高达集团所有,楼高24层,当中18层为零售商铺,楼面面积1,809至2,090平方呎,集精品、餐饮与美容服务于一身。钟表名家Franck Muller已率先进驻大厦地下及一楼,成为主要租户。
而中环士丹利街的Stanley 11同属银座式商厦项目,楼高26层,楼面面积1,400至2,900平方呎,合共有20个租户,主攻餐饮市场。
如何将人流往上带动?
核心地区人流众多,顾客群数量足以支持20间店铺与餐厅的业务,是发展银座式商厦的理想地段。而对独立商户及餐饮业务经营者而言,远离地面的高楼层租金较低,经营成本较大型商场相宜,是进驻黄金地段的不二之选。
从发展商的角度出发,改造成银座式商厦无疑是传统写字楼的增值妙法,特别是对楼面面积较小(<3,000平方呎)的商厦而言。只要留意租户组合,在资产管理上稍花心思,引入业务类型相近的租户或零售群组,即可打造主题式购物热点,增强对相同顾客群的吸引力。举例而言,如果大厦内同时兼备健身中心、水疗设施与健康餐厅,即可以吸引关注时尚与健康的顾客群。
恒基兆业地产位于皇后大道中的全新项目H Queen’s便主打文艺市场,商厦内除食肆店铺外,并设有多个画廊。
上流压力
当然世事无绝对,银座式商厦想要成功,还是要克服不少难关的。首先,就是大楼内的运输问题,必须考虑升降机设备是否足以应付人流。在楼高20层的商厦内,升降机系统必须快捷高效,能应付特别是午饭等时段的人流,才能避免顾客在大堂干等。要知道只要苦等过一次,顾客就不会想再来。所以如果升降机速度较慢,就千万不要在顶层引入餐厅。
在实际应用上,银座式商厦还要面对各种设施需求问题,例如租户的水电用量要求、楼面负荷量及废物管理。旧式写字楼未必能支持五层餐厅的营运,例如Stanley 11便须要加装隔油闸与独立可调控式冷气,以满足饮食租户的营运需要。
在香港,零售市场空间寸土必争,而银座式商厦便为业主和租户提供了一个理想的解决方案。只要留意地点、升降机设施、服务饱和量及租户组合等各项,在引入店铺时订立鲜明主题特色,便可以在这项风行十多年的银座式零售潮流中稳占一席位。
(H Queen's照片乃电脑绘图作参考之用。照片由恒基租务代理有限公司提供。)
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